中介合同使用指南

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中介合同使用指南

房地产买卖中介合同
委托人（出售方）：　　　　　　　　　　　　             （简称甲方）
委托人（买受方）：　　　　　　　　　　　　             （简称乙方）
受托人（中介方）：　　　　　　　　　　　　　           （简称丙方）

    根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲（卖方）、乙（买方）、丙（中介）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。
    ▲该条是合同的目的。由委托出售方、买受方、中介方三方签署。保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。
注意：三方当事人必须使用与其身份证（或营业执照）一致的姓名（名称）。

第一条　标的基本情况及价款

所有权人		共有人
房屋坐落			丘号
产权证号		建筑面积
土地证号		房屋来源
房屋售价	拾万　仟　佰　拾元整（￥：　　　　　　）
其它情况

    ▲该条内容是对房屋基本状况的描述。其中所有权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋来源的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致。其中要注意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。

第二条　委托事项
    1、甲方委托丙方出售_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权转移②房屋交付③房款拨付）。
    2、乙方委托丙方购买_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证）。
    ▲代办事宜可以选择。可选其中的一部分或全选。买卖双方应从其从其各自利益角度出发，将需委托的事项选择清楚。

第三条　甲方的义务
    1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
    2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
    3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
    4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
    5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
    ▲该条是法律责任所在。当事人必须知晓违背上述条款，须承担相应法律责任。1、须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况（含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵），如是否有查封等情况，所以应慎重对待。2、尤其是提供资料应真实。3、是按原先约定的房屋状况交付。4、户口应及时迁出，水、电、气、有线电视、电话、物管等费用最好在交易手续办结前一次结清，以避免日后再有纠纷。5、佣金和代办费以合同约定的数额和时间交付。

第四条　乙方的义务
    1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
    2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
    3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________ （①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
　　 ▲第1、2款为乙方必须履行的法律义务。第3款备齐资料的时间乙方必须明确承诺。需代缴的费用也须根据需要选择清楚，并将总额填写正确。丙方在接受费用时务必开具收据或收条，据此可与最后结算的凭据相对应。

第五条　丙方的义务
    1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
    2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
    3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
    4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
    5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
    6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
    ▲该条1是首先要求受托人必须亲自完成受托事项。在本合同有效期内，非经各方协商一致不得转委托。2是中介公司须委派具有合法的经纪人身份的本公司员工负责该委托事项。3是受托人应将自己所了解的有关标的状况及办理状况如实告知双方当事人，尤其不得隐瞒已知的房屋瑕疵。4是受托人对在中介过程中所了解的委托人的个人情况与资料负有保密义务。5是在处理受托事务中所经手的委托人的财产，应及时移交相关委托人。6是受托人应在其经营场所公示国家规定的收费标准，并严格按标准收取费用。

第六条　房款的支付与转付
　　甲、乙方商议，按以下第___________种方式支付房款：
    (一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
    (二)双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
      1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。
      2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________（首期款/全部房款），共计人民币_______________元交给丙方保存。
      3、甲乙双方在完成_______________（①交易过户签字后 ②乙方领取产权证后）____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。
      4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
   （三）三方约定：
    ▲该条是付款方式的约定。其（一）是双方自行结清，与受托人无关。其（二）是由受托人转交。对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款（或全部房款），再转付首批房款（含定金），手续办完后转付余款。所有的空格须填写明确。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。尤其要注意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用。定金比例不可过高。其三是三方当事人约定的其他方式。三方可自行约定，但须明确，并可操作。

第七条　房屋交付
    1、甲方应在乙方领取产权证后________ 天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
    2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
    3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
    ▲这是委托人交付义务的规定。所有时间必须明确填写。建议乙、丙方在接到书面通知时，及时办理交接验收。受托人在交接单上见证时，一定要全面审看。如有出入，则及时更正。否则有可能承担连带责任。

第八条　佣金、代办费支付标准及方式
    (一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
      1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。
      2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。
    (二) 丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
      1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。
      2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。
    上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。
    (三) 丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
    ▲该条为受托人收费的约定。甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金。按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的。（一）为两种方式选一确定。如没有即划去。（二）为选1或1、2同选，但须注意的是所有的收费须列明。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。（三）是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不可避免的必要费用。

第九条　违约责任
    (一) 三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
      1、无正当理由不履行合同的；
      2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；
      3、故意隐瞒，提高委托标的利差；
      4、其它过失影响甲、乙方交易的。
    (二) 三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
      1、无正当理由不履行合同的；
      2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；
      3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；
      4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；　
      5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
    (三) 三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
      1、约定违约金为___________元。
      2、按标的额的_________％，计人民币___________元。
    ▲本条违约责任规定明确。三方都须共同遵守。违约金支付以约定为准。两种方式可选择其一，但须约定清楚。但须提示的是，如果买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不可同时再适用违约金。但与中介公司之间如无定金约定，可适用违约金。

第十条　争议解决方式
    三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
    1、由_________仲裁委员会仲裁。
    2、依法向人民法院提起诉讼。
     ▲该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择南京市仲裁委员会。须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉的司法救济的权利。

第十一条　其他约定
    本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
    ▲补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。

第十二条　合同生效
    本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效。本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。
    ▲该条约定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。

甲方：　　　　　　　　　　乙方：　　　　　　　　　丙方：(签章)
身份证号码：　　　　　　　身份证号码：　　　　　　营业执照注册号：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资质证书编号：
委托代理人：　　　　　　　委托代理人：　　　　　执业经纪人：
联系电话：　　　　　　　　联系电话：　　　　　　　执业经纪人资格证书号：
住址：　　　　　　　　　　住址：　　　　　　　　　联系电话：
二OO　年　　月　　日
    ▲三方落款须填写真实的身份及营业执照、资质、资格证书号与联系电话、日期。

房地产委托出售合同（示范文本）

委托人（出售方）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        （简称甲方）
受托人（中介方）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        （简称乙方）
    ▲注意：双方当事人必须使用与其身份证（或营业执照）一致的姓名（名称）。
    根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就房产委托出售的有关事宜，订立本合同。
    ▲本条为订立合同的依据与目的。

第一条委托出售房屋概情及价格
    1、甲方委托出售的房地产座落___________；
    2、产权人（含共有权人）______________________；
    3、房屋面积___________；
    4、价格不低于___________；
    5、一并出售的附属物包括___________。
    ▲该条内容是对房屋基本状况的描述。其中所有权人、共有人、房屋座落、面积的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致。其中要注意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。如有附属物一并出售，须一一列明。价格条款须明确，可约定总价，也可约定单价。

第二条　甲方委托事项为下列第_________项（可选择）
    1、介绍购房人并促成签订交易合同；
    2、代收转交购房款；
    3、委托乙方办理房屋转让后的转移登记手续。
    ▲该条委托事项当事人可根据需要单选一项，也可同时选择多项。

第三条委托方式与期限为下列第_________项（可选择）
    1、甲方仅委托乙方出售上述房产；
    2、甲方可以委托其他人出售上述房产；
    3、乙方应当于___________日内完成第二条第1事项，逾期本合同终止。
    ▲该条规定是对委托方式的限定。即是否是独家委托。如为独家委托，则当事人选择1，或1和 3，并确定委托期限。如非独家委托，则选择2，并确定委托期限。

第四条　甲方的义务
    1、乙方要求查验房地产权属证书、身份证件及相关文件或核实房屋状况的，甲方不得拒绝、隐瞒，并保证委托出售的房屋无权利瑕疵。
    2、委托方式为第三条第1项的，则不得再委托他人出售。
    3、委托方式为第三条第2项的，委托他人时应当及时通知乙方。
    4、对乙方的中介活动提供必要的协助与配合。
    5、不得在委托期限内及期限届满后滿_________日内与乙方介绍的客户私下洽谈并签约。
    6、委托乙方办理第二条第3项事宜的，甲方应当另行出具经公证或律师见证的授权委托书。
    ▲该条是委托方的义务。1是委托方须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况（含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵）。如是否有查封等情况，保证提供的资料是真实、合法的。2是独家委托的，不能再行委托他人。3是非独家委托的，委托方应及时将已委托的情况通知受托人。4是对受托人的服务活动提供必要的协助，如看房时提供必要的便利等。5是在委托有效期限内（期限届满的日期当事人须约定，以防委托人与客户故意不成交，以利于其事后交易。）不得以“跳单”为目的，与受托人介绍的客户私下签约。6是如委托办理转移登记的，须同意办理公证或见证手续。
   凡委托人违反该条约定的义务的，须承担相应的法律责任。给受托人造成损失的，应承担赔偿责任。

第五条　乙方的义务
　　1、签订本合同前已向甲方出示营业执照、资质证书等合法的经营资格证明文件。
    2、非甲方原因未完成本合同第二条第3项事宜的，不收取任何费用。
    3、完成本合同第二条第1项事宜前，不向甲方收取任何预付费用。
    4、如实报告房价，不赚取差价。
    5、收取费用开具合法规范的发票。
    6、不以任何理由扣押甲方移交的房地产权属证书。
    7、对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密。
    ▲该条是受托人的义务。1，作为中介企业，乙方应于其经营场所悬挂其合法经营的资格、资质证书。2、3，依据居间合同的规定，在促成委托人交易成功前，不得收取佣金。因此非因委托人的原因，交易手续未办理成功的，不收取任何费用。如因交易另一方的原因，未能办成手续的，不能收取中介费。但可收取因促成交易所支出的必要费用。对于委托售房的，在交易未成功前，不得收取预付费用。4是对“吃差价”的限制。5是要求开具正规发票。6是任何情况下不得扣押甲方移交的房地产权属证书。尤其是在委托失败，或有纠纷的情况下，应该通过法律途径解决。7是受托人对在中介过程中所了解的委托人的个人情况与资料负有保密义务。凡委托人违反该条约定的义务的，须承担相应的法律责任。给受托人造成损失的，导致可能承担赔偿责任。

第六条　佣金标准及支付方式
    1、乙方依约定完成本合同第二条第1事项的，乙方的佣金为售房款的___________％，甲方应于交易合同签订后___________日内支付给乙方：
    2、乙方依约定完成本合同第二条第3事项的，按人民币___________元收取代理服务费，甲方应于房屋产权登记部门受理登记申请后___________日内支付给乙方。
    ▲该条是佣金的规定。1是当事人应在空格中填写清楚佣金标准与支付日期。2是代收费用应依规定在空格中约定支付的日期。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。据此可与最后结算的凭据相对应。

第七条　违约责任
　　一、甲方违约责任：
　　 1、因甲方的过错导致合同无效或被解除的，不得向乙方索回佣金及代理费；
　　 2、与乙方介绍的购房人串通，撇开乙方私下签订合同的，仍应当支付约定的佣金；
      3、承诺仅委托乙方，又委托他人售房的，应当向乙方支付相当于约定佣金_______％的违约金；
      4、未承诺仅委托乙方，但委托他人售房未及时告知乙方的，应当向乙方支付相当于约定佣金_______％的违约金；
      5、未按约定期限支付佣金或代理费的，每逾期一日应当向乙方支付相当于约定佣金或代理费_______％的违约金；
      6、无正当理由怠于履行协助义务的，应当向乙方支付相对于约定佣金_________％的违约金；导致委托事项无法完成的，应当向乙方支付相当于约定佣金或代理费_________％的违约金。
    ▲该部分是委托人的违约责任。1、2是其过错或“跳单”可导致丧失佣金与代理费。3、4是违反独家委托约定的，或虽为多家委托，但未将委托情况及时通知的，应在空格中确定一定比例的违约金。5、6是逾期支付，或是不积极或拖延履行协助义务，或由此导致委托事项无法完成的，应在空格中约定违约金。6的后一空格应比前一空格性质严重，因此，违约金比例可略高于前一空格。
    二、乙方违约责任：
      1、擅自提高委托出售的房价，导致在约定期限内未能售出房屋的，按房价的_________％向甲方支付违约金；
      2、不如实报告房价，擅自赚取差价的，以赚取差价的一倍向甲方支付违约金；
      3、违反第五条规定的其他义务的，应当向甲方支付_________元的违约金。
    ▲该部分是受托人的违约责任。1是未经委托人同意提高售价，因此阻碍成交的在空格中确定明确的违约金比例。2是违约赚取差价须以该差价一倍支付违约金。3是违反其他合同义务的责任，该违约金为确定数额。

第八条　委托期限
    此委托自_____年____月____日起至_____年____月____日止，期限届满，若甲方未提出终止合同的书面要求，则本合同有效期顺延_________个月。顺延期满，本合同自动终止。
    ▲该条为合同有效期限的约定。必须明确填写日期。顺延期限可选择。可顺延，也可不顺延。如选择顺延，则明确时间，否则，将空格划去。
　
第九条　争议解决方式
    双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
    1、由_________仲裁委员会仲裁。
    2、依法向人民法院起诉。
    ▲该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会。如选择南京市仲裁委员会。须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉司法救济的权利。

第十条　其他约定
    本合同如有内容变更或未尽事项，经双方协商一致可以签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
    补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。

第十一条合同生效。
    经双方签字盖章后生效。本合同一式________份，甲方收执________份，乙方收执________份。
    ▲该条约定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。

甲方：　　　　　　　　　　　　乙方：(签章)　　　　　　　　
身份证号码：　　　　　　　　　营业执照注册号：　　　　　
委托代理人：　　　　　　　　　资质证书编号：　　　　　　　　
联系电话：　　　　　　　　　　执业经纪人：
住址：　　　　　　　　　　　　执业经纪人资格证书编号：　　　
邮编：　　　　　　　　　　　　联系电话：　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO　年　　月　　日

双方落款须填写真实的身份及营业执照、资质、资格证书与联系电话、日期。

补充协议：经再次协商，达成补充协议如下：

甲方：（签字）　　　　　　　　　　　　　乙方：（签章）　　　　　　
二OO　　年　　月　　日
补充协议需双方签章，填写日期。